Aufgrund der Vertragsfreiheit sind Nutzungseinschränkungen hinsichtlich gewerblicher Tätigkeiten bei einer „Vermietung nur zu Wohnzwecken“ üblich. Der Vermieter kann jedoch eine später nachgefragte Erlaubnis nicht verweigern, wenn sich hieraus keine weitergehenden Einwirkungen auf die Räume oder Mitmieter ergeben. Erlaubt sind Übersetzungen, Büroarbeit am Computer und berufliche Telefonate. Diese kann ein Mieter problemlos von zu Hause vornehmen, soweit der grundsätzliche Charakter der Wohnraumnutzung erhalten bleibt. Möglich ist dies zum Beispiel durch Errichtung eines Arbeitszimmers. Insoweit hat die Rechtsprechung den „vertragsgemäßen Gebrauch“ der technischen Entwicklung der heutigen Arbeitswelt angepasst.
In einem vom Bundesgerichtshof am 10.04.2013 entschiedenen Fall hatte ein Gitarrenlehrer jahrelang ohne Erlaubnis in der Wohnung seiner Mutter unterrichtet. Er wollte für seine pflegebedürftige Mutter stets in Reichweite sein. Nach deren Tod zeigte der Lehrer den Eintritt in das Mietverhältnis ein und erhielt prompt eine Kündigung. Der Vermieter hatte zwischenzeitlich durch sich häufende Beschwerden anderer Bewohner des Hauses von der unrechtmäßigen Nutzung erfahren. Hiergegen erhob der Lehrer Klage – ohne Erfolg. Problematisch war dabei vor allem, dass der Kläger für den Unterricht zu Hause Werbung machte. Gewerbliche Tätigkeiten, die nach außen irgendwie in Erscheinung treten sind bei Wohnraummiete generell nicht mehr vertragsgemäß.